Хрущевки замедленного действия. Власти толком не знают, что делать с ветшающим советским жилфондом

Опубликовано на открытой версии “Позірку“ 26 августа 2025 года в 11:11

Власти снова обсуждают будущее хрущевок — домов, которые задумывались как временное решение жилищного кризиса, но простояли более полувека и до сих пор составляют значительную часть жилья в стране.

Сегодня чиновники обещают капитальный ремонт вместо сноса, однако износ этого “пережитка“ советской эпохи превращает его в “хрущевки замедленного действия“ — проблему, которую однажды придется решать тем радикальнее, чем дольше она откладывается.

Заговорили о реновации

Белорусские власти вновь подняли вопрос старых пятиэтажек. Обсуждается включение в новую Концепцию государственной жилищной политики до 2030 года раздела о реновации жилфонда. Причем под реновацией подразумевается то капремонт, то расселение жителей и снос устаревших домов с последующим строительством современного жилья.

Одно время казалось, что Беларусь планирует пойти по пути Москвы и сносить такое жилье, поскольку хрущевки — это наследие общего советского прошлого.

Однако на недавней пресс-конференции председатель комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Виктор Гутько пояснил, что массовый снос хрущевок даже в столице пока не планируется. Иными словами, жителям старых пятиэтажек скорее стоит дожидаться капитального ремонта, чем расселения в новое жилье.

Нет ничего более постоянного, чем временное… жилье

В советское время хрущевки задумывались как временное решение жилищного кризиса конца 1950-х годов. Их строили быстро и дешево, без лифтов и ряда других удобств, с крошечными кухнями и совмещенными санузлами.

Срок службы закладывался всего 20-25 лет: предполагалось, что позже пятиэтажки заменят современными, более комфортными домами. Но жизнь решила иначе. Эти “времянки“ простояли уже больше шести десятков лет.

Почему же их не снесли? Масштаб застройки был слишком велик: тогда миллионы семей получили заветные личные квартиры, а после экономике было уже не под силу быстро заменить весь “временный“ фонд.

Конечно, для людей это стало огромным улучшением по сравнению с бараками и коммуналками. Однако идея сноса через двадцать лет так и осталась на бумаге.

В итоге такие дома прочно вписались в облик городов. Теперь они стали “хрущевками замедленного действия“: пока стоят, но износ растет, и чем дольше откладывать проблему, тем дороже и болезненнее окажется ее решение.

Сколько хрущевок в Беларуси?

По данным РУП “Институт Белжилпроект“, сейчас в Беларуси насчитывается около 2,5 тыс. домов хрущевской эпохи (пятиэтажных панельных и кирпичных) общей площадью около 10 млн кв. м.

Значительная часть этого наследия сосредоточена в столице: здесь более 800 таких домов (примерно 3 млн кв. м). Они строились в основном с 1955 по 1975 год, то есть многим уже 60–70 лет.

Правда, большинство столичных хрущевок успели капитально отремонтировать и утеплить, благодаря чему их техническое состояние оценивается как в целом удовлетворительное.

Однако есть еще и моральный износ. Планировки хрущевок очень быстро устарели: смежные комнатки и крохотные кухни уже в позднее советское время перестали соответствовать требованиям к комфорту.

Инфраструктура вокруг таких домов тоже не рассчитана на сегодняшний день — жильцы страдают от нехватки парковочных мест. Машин во дворах несравненно больше, чем полвека назад.

Опыт соседей: снос vs модернизация

Страны, унаследовавшие массовые застройки XX века, по-разному решают проблему.

Например, в Москве еще в 2017 году запустили масштабную программу реновации. Она фактически означает массовый снос хрущевок и других пятиэтажек с переселением жителей в новые дома. В итоговый список вошло свыше пяти тысяч домов, на месте старых кварталов возводят современные высотки.

Такой подход, с одной стороны, позволяет быстро обновить жилфонд, но с другой — вызывает жаркие споры. Критики говорят об уплотнении городской среды, росте транспортных проблем и о том, что люди лишаются привычного жилья, пусть и с компенсацией.

А вот для застройщиков это стало выгодным проектом: золотая московская земля стала освобождаться для нового строительства.

Страны Балтии выбрали иной путь — не снос, а глубокую модернизацию. В Эстонии, например в Тарту, комплексно обновили значительную часть старых домов: утеплили стены, установили новые инженерные системы, даже солнечные панели. Результат — почти наполовину меньшее энергопотребление.

В Латвии и Литве действуют госпрограммы с поддержкой ЕС, которые позволяют реновировать сотни домов. Смысл в том, чтобы сохранить кварталы, сделав их удобными и энергоэффективными, а людям не приходилось менять место жительства.

В других странах Восточной Европы применяют смешанные решения. Чаще всего это утепление фасадов, замена коммуникаций, установка лифтов и перепланировка квартир. Иногда, чтобы профинансировать ремонт, надстраивают новые этажи или мансарды, и продажа этих квартир покрывает расходы.

Очевидно, что в большинстве случаев — особенно в странах Балтии, Польше, Восточной Германии и других государствах бывшего соцлагеря — проблема советского строительного наследия стояла крайне остро. Она потребовала не только значительных финансовых ресурсов, но и широкого общественного обсуждения.

Где взять денег?

Для Беларуси проблема хрущевок крайне актуальна. Однако она упирается и в технические, и в финансовые, и в социально-правовые аспекты. Эффективное решение здесь потребует либо очень больших денег, либо нестандартных подходов — а скорее всего, и того, и другого.

Как показывает опыт, масштабная реновация жилья — дорогое удовольствие. Эксперты подсчитали: чтобы снести все хрущевки в Беларуси (те самые 10 млн кв. м), потребовалось бы несколько миллиардов долларов.

Для белорусской экономики это неподъемная сумма. Ни один частный инвестор не готов вложить такие деньги в здешний рынок недвижимости, учитывая все риски. Однако и государство тоже не в состоянии самостоятельно профинансировать подобный мегапроект.

Не хватает не только денег, но и консенсуса, как именно решать проблему. Российский сценарий (снос и новостройки) подразумевает, по сути, ущемление прав собственников — людей переселяют часто без их согласия, новую квартиру нередко дают в другом районе.

В Москве конфликт частично погасили затратами на “равноценное жилье“, но в Беларуси ресурсов на столь щедрые компенсации нет.

Европейский сценарий (поэтапная модернизация) требует долгосрочных инвестиций и доступных кредитов, а Беларусь сейчас фактически отрезана от дешевых внешних финансовых ресурсов. Международные организации (ЕБРР, ЕИБ и др.) могли бы поддержать проекты энергоэффективной реновации, но из-за политической изоляции после 2020 года сотрудничество с ними заморожено.

Советоваться с обществом начальники не привыкли

Есть и человеческий фактор. Решение вопроса хрущевок затрагивает интересы сотен тысяч белорусских семей. Это требует открытого диалога власти с обществом, учета мнения людей при перестройке их домов и дворов.

В соседних странах перед реализацией подобных проектов проводят общественные обсуждения, разъяснительные кампании, нередко создают специальные фонды или агентства, куда входят и представители жильцов.

В современной Беларуси подобные формы диалога практически отсутствуют. Власти не привыкли советоваться с гражданами и, похоже, побаиваются открывать ящик Пандоры, начиная общественную дискуссию. Тем более что реновация неизбежно связана с вопросами собственности, компенсаций, переселения — а значит, может стать триггером социального напряжения. В нынешней политической ситуации инициировать такие сложные процессы никто не спешит.

Вероятно, в ближайшие годы проблема хрущевок так и останется нерешенной. С каждым годом эти дома будут стареть, коммунальные службы — латать дыры капремонтом.

Отсутствие системного плана означает, что вопрос встанет очень остро, возможно, через десятилетие-другое, когда начнут массово выходить из строя конструктивные элементы домов. Тогда решения придется принимать в пожарном порядке… но уже следующим поколениям управленцев.