Опубликовано на открытой версии “Позірку” 19 июля 2024 года в 12:51
Беларусь оказалась в числе европейских стран, где в последнее время заметно выросли цены на недвижимость. В лидеры этого процесса также вышли наши соседи — страны Балтии и Польша. Однако причины такого роста у нас и у них принципиально различаются.
Заработки разогревают экономику
В Беларуси вопреки всем экономическим законам продолжают расти зарплаты. Их рост сейчас опережает и производительность труда, и рост экономики в целом.
Причины разнообразны: от поддержки со стороны России до искусственного накачивания экономики деньгами, чтобы создать иллюзию благополучия. Однако, не доверяя песням пропаганды об устойчивости национальной экономики и ее светлом будущем даже под санкциями, белорусы не стремятся сберегать заработанное, а все быстрее тратят деньги.
Разгон потребительского поведения поддерживается относительно стабильным курсом рубля, низкой инфляцией и доступными кредитами. Эти факторы объясняются директивным сдерживанием цен и искусственно низкими процентными ставками.
Долго такая модель функционировать не может: Беларусь не является ресурсной страной, способной жить за счет природных богатств и позволять себе длительное время тратить больше, чем зарабатывает.
На фоне этого кажущегося благополучия все — и государство, и бизнес, и население — стремятся выжать максимум из нынешней ситуации, чувствуя, что период изобилия может внезапно закончиться.
В устойчивость национальной экономики не верят ни государство, усиленно поддерживающее силовые структуры и просящее экономической помощи у России, ни бизнес, прекращающий инвестировать вдолгую, ни население, все быстрее расходующее свои относительно высокие заработки.
Вот эти заработки и доступные кредиты подогревают в стране спрос на недвижимость. В период неопределенности для большинства белорусов недвижимость, наряду с валютой, была надежной тихой гаванью. Однако доверие к валютному рынку сильно пошатнулось из-за санкций и действий властей после 2020 года, тогда как вера в недвижимость остается более крепкой. Правда, справедливости ради нужно отметить, что последние шаги властей, начавших отбирать собственность у политических противников, могут подорвать и эту уверенность.
Жилищный рынок на подъеме не только в столице
Тем не менее пока белорусский рынок недвижимости едва успевает удовлетворить спрос. Количество сделок бьет рекорды, а где высокий спрос, там неизбежно растут и цены. Перефразируя известную фразу, можно сказать, что для белорусов недвижимость становится не роскошью, а способом сохранить и приумножить накопления на будущее.
В первом квартале 2024 года цены на жилье в Беларуси взлетели на 24% (без учета инфляции) по сравнению со средними ценами начала 2023 года. Спрос на недвижимость охватил не только столицу, но и регионы, где покупательская активность порой даже превышала минскую.
В столице за период с января по март сделок купли-продажи стало больше на 23% по сравнению с показателем за первый квартал прошлого года. Высокий спрос привел к росту средней стоимости проданных квартир в Минске: за год на 11%, за квартал — почти на 4%.
Свежие данные белорусских агентств недвижимости показывают, что этот тренд продолжается.
У нас и в Европе — картина похожая, но…
Схожие процессы происходят и в Европе. В первом квартале нынешнего года цены на жилье в ЕС выросли на 1,3% по сравнению с тем же периодом прошлого года и на 0,4% по сравнению с четвертым кварталом 2023 года.
Однако рынок недвижимости там весьма неоднороден: семь стран показали годовое снижение цен на жилье, тогда как девятнадцать — рост. Наибольшее падение зафиксировано в Люксембурге (−10,9%), Германии (−5,7%) и Франции (−4,8%), тогда как наибольший рост наблюдался в Польше (+18,0%), Болгарии (+16,0%) и Литве (+9,9%).
В квартальном сравнении цены снизились в восьми странах ЕС и выросли в восемнадцати. Наибольшее падение произошло в Дании (−2,5%), Франции (−2,1%) и Словакии (−1,7%), тогда как наибольший рост был отмечен в Болгарии (+7,1%), Венгрии (+5,1%) и Польше (+4,3%).
Как можно заметить, в Европе лидерами роста цен на недвижимость стали страны, куда сейчас наиболее активно переезжают белорусы. Можно предположить, что этот фактор также сыграл свою роль в оживлении местного рынка недвижимости. Уезжая за границу, белорусы все чаще интересуются покупкой жилья за рубежом. Однако их прямое влияние на эти рынки все-таки невелико по сравнению с внутренними факторами роста экономики и последствиями украинской эмиграции.
Белорусский рынок недвижимости развивается на фоне противоречивых и разнонаправленных тенденций.
С одной стороны, спрос стимулируется той частью общества, которая, неплохо зарабатывая и используя дешевые кредиты, стремится вложить деньги в недвижимость, считает ее надежным способом сохранения накоплений.
С другой стороны, продолжается отток населения за границу. Причем в отличие от 2020 и 2021 годов сегодняшняя эмиграция более осмысленная: люди понимают, что за рубежом, вероятно, придется жить долго, и продают недвижимость в Беларуси.
А вот рост цен на недвижимость в Европе объясняется главным образом тем, что восстанавливается экономика, растут зарплаты, снижаются процентные ставки и нормализуется инфляция.
Эти факторы позволяют покупателям и инвесторам увереннее смотреть в будущее и делать крупные долгосрочные вложения, в том числе в недвижимость.
Государство лелеет силовиков и номенклатуру, у нелояльных отбирает квартиры
В Беларуси ситуация кардинально иная. Государство как ключевой игрок на рынке жилья не снижает своей роли, но действует все более декларативно. Оно вынуждено поддерживать льготные программы строительства жилья, сосредотачиваясь при этом на таких “уязвимых” с точки зрения власти слоях населения, как силовики, номенклатура и бюрократия.
Однако средств даже на эти цели становится все меньше, льготные кредиты сокращаются, а условия по ним ужесточаются. Поэтому вместо собственной недвижимости все чаще предлагается арендное жилье. Сегодня у властей банально нет ресурсов, чтобы поддерживать ту часть социального контракта, к которой белорусы привыкли еще с 90-х годов, — в плане жилья, предоставляемого государством.
Перекосы на белорусском рынке недвижимости идут от общих дисбалансов в обществе и экономике, отражая их неспособность в нынешней ситуации нормально развиваться.
Основой роста отдельных сегментов экономики, как в случае с рынком жилья сегодня, становятся конъюнктурные, внерыночные факторы и дисбалансы. Средства, пока они есть, перетекают в жилищную сферу в надежде, что это некая гарантия.
Можно предположить, что у части общества сохраняется вера в незыблемость права частной собственности. И это в стране, где “иногда не до законов”!
Мы уже наблюдаем слом привычной парадигмы, что валюта может быть надежным гарантом стабильного будущего для белорусов. Можно видеть, что в условиях роста заработков население продолжает расставаться с наличной валютой, больше продает ее, чем покупает. И это при сокращении валютных депозитов! Ранее ситуация была ровно противоположная — при росте доходов население валютой предпочитало запасаться.
Сейчас, выходит, остается только привычка вкладывать средства в недвижимость. На будущее. Однако если власти продолжат изымать квартиры у нелояльных граждан, то может быть окончательно подорвана и вера в недвижимость как гарантию хоть какого-то будущего.